Bevor ein Immobiliendarlehen, eine sogenannte Hypothek gewährt wird, überprüft man die Tragbarkeit.
Die Tragbarkeitsprüfung zeigt, ob eine Person oder Firma (bei einer Geschäftshypothek) – insbesondere bezogen auf Einnahmen bzw. Einkommen – die finanziellen Voraussetzungen zur für Tilgung (Rückzahlung) der Hypothek gegeben sind.
Es wird also geprüft, ob der Immobilienkredit durch den Kreditnehmer getragen werden kann (daher der Name Tragbarkeit), ob er tragbar ist.
Es werden bei der Tragbarkeitsprüfung verschiedene Faktoren berücksichtigt.
Eigenkapital
Bei Wohnimmobilien wird in der Regel ein Eigenkapital von 20% gefordert.
Beispiel:
Wer eine Liegenschaft für 500.000 Franken kaufen will, muß 100.000 Fr. Eigenkapital vorweisen können. Woher das Eigenkapital kommt (z. B. aus Pensionskasse oder Ersparnisse etc.) ist gleichgültig.
Selbstbewohnt oder vermietet ist ein Unterschied
Zum Beispiel ob es sich um eine selbstbewohnte oder eine vermietete Liegenschaft handelt, macht natürlich einen wesentlichen Unterschied bei einer Tragbarkeitsprüfung. Denn im einen Fall hat man Mieteinnahmen durch die Vermietung (nicht selbstbewohnte Liegenschaft), im anderen Fall nicht.
Es wird in der Kalkulation mit höheren als den realen Hypothekenzinsen gerechnet
Zudem wir nicht mit den aktuellen Zinsen für Hypotheken gerechnet.
Sondern vielmehr ein höherer Zinssatz bei den Berechnungen zugrundegelegt. Falls die aktuellen Zinsen für Hypotheken in der Schweiz zukünfig steigen würden, muß schließlich auch eine Tragbarkeit gegeben sein.
Die finanzielle Last der Hypothek für Zinsen und Tilgung muß tragbar sein. Die Last darf nicht zu groß sein. Hierfür gibt es die sogenannte „Tragbarkeitsprüfung“.
Bevor Sie eine Hypothek von privat gewähren wollen, sollten Sie prüfen, ob der Immobilienkredit auch tragbar ist. Gewerbliche Anbieter wie Banken und Versicherungen oder Pensionskassen machen dies ohnedies. Aber auch als privater Hypothekengeber sollten Sie die Tragbarkeit überprüfen.
Doch wieviel Einkommen, viele Einnahmen muß ein Hypothekarnehmer denn haben?
1/3tel vom Bruttoeinkommen Grenze
Hier kommt die Faustregel zum Tragen, daß die Hypo-Kosten (Tilgung, Zins, Nebenkosten) höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen sollten.
Eine Bank, Versicherung oder Pensionskasse wird eine Hypothek nur einräumen, wenn die Belastung für Tilgung und Zins sowie Nebenkosten (siehe unten) gesamthaft nicht mehr als ein Drittel des Einkommens wegnehmen. Auch private Hypohekengeber sollten sich an diesen Grundsätzen orientieren.
Aktuelle Ansätze für die Tragbarkeitsprüfung einer Hypothek
- 5% Zins (obwohl aktueller Hypozins viel niedriger)
- 1% Tilgung (der Immobilienkredit muß idR getilgt werden mit mindestens einem Prozent)
- 0,7 Prozent für Nebenkosten (Versicherungsprämien, Abgaben für Wasser, Abwasser, Kehricht, falls im Kanton berechnet, so z. B. auch Liegenschaftssteuern. Auch der Gebäudeunterhalt gehört dazu)
- 0,3 Prozent des Gebäudewertes werden für Renovationen / Sanierungen pro Jahr kalkuliert
Fazit: In der Summe wird also mit 7% gerechnet.
Und diese 7% dürfen nicht mehr als 33% (ein Drittel) des Brutto-Einkommens ausmachen.