Als Faustregel für die sogenannte Tragbarkeitsprüfung gilt, daß eine Hypothek nicht mehr als 1/3tel des Brutto-Einkommens an Belastung auslösen darf.
Dann gilt eine Hypothek als tragbar.
Das heißt, eine Bank / Versicherung / Pensionskasse oder auch ein anderer Hypothekargeber (z. B. bei einer Hypothek von privat, eine Privatperson) kann davon ausgehen, daß der Hypothekarnehmer die Hypothek „tragen“ (zurückzahlen inklusive Zins und Kosten) kann. Und dies unter Berücksichtigung der Nebenkosten der Immobilie.
Nebst dem Eigenkapital spielt also das Einkommen bzw. der Bruttoeinkommen eine maßgebliche Rolle bei der Bewertung dessen, ob eine Hypothek der Tragbarkeitsprüfung standhält.
Klingt simpel, trotzdem fragt sich:
Wie berechnet sich das Bruttoeinkommen bei einer Hypothek?
Doch wie berechnet sich das Bruttoeinkommen? Was wird noch berücksichtigt?
Das Bruttoeinkommen ist der Arbeitslohn vor Sozialabzügen (AHV, IV, ALV usw.) inklusive eines 13. Monatslohns, sofern vorhanden.
Auch andere nachhaltige Lohnbestandteile können berücksichtigt werden.
Dies gilt auch für laufende (!) Nebenerwerbstätigkeiten.
Und für laufende andere Einkünfte, zum Beispiel aus Vermietung oder Verpachtung. Etwa, wenn Sie eine Liegenschaft vermieten oder verpachten oder andere laufende Einnahmen haben.
Diese Einkünfte können Sie beim Hypothekenrechner hinzuziehen für eine Berechnung.
Einmalige Einkünfte / Einnahmen zählen nicht
Einmalige Einkünfte oder Einnahmen hingegen zählen nicht zum regelmäßigen Einkommen und können somit nicht dem Bruttoeinkommen zugeschlagen werden.
Es muß sich immer um regelmäßig laufende Einkünfte handeln. Nur sie können bei einer Tragbarkeitsprüfung Berücksichtigung finden.
Für wen gelten die Regeln der Tragbarkeitsprüfung?
Für Banken, Versicherungen, Pensionskassen und andere institutionelle Hypothekengeber gelten strenge Regeln für die Kreditvergabe, auch für die Kreditvergabe von Immobiliendarlehen (Hypotheken).
Private Hypothekargeber können hier viel freier entscheiden.
Beispiele
Eine Bank zum Beispiel würde einem Unternehmer, der ein schwankendes Einkommen hat (wie meistens bei Selbstständigen / Unternehmern) wesentlich zurückhaltender – wenn überhaupt – einen Immobilienkredit einräumen.
Ebenso würde sie kaum einer Privatperson ohne ein Eigenkapital von 20% eine Hypothek geben.
Wer eine Hypothek von Privat gibt, ist natürlich nicht an die Regeln und Zwänge der institutionellen Geldanleger (für die Bank ist eine Hypothek nichts anderes als eine Geldanlage) gebunden.
Ein privater Hypothekargeber kann auch jemandem ohne Eigenkapital eine Hypothek einräumen für einen Immobilienkauf. Wenn er erstens dran glaubt, daß der Hypothekarnehmer aus seinem regelmäßigen oder unregelmäßigen Einkommen die Hypothek tilgen kann. Und er sich zweitens darauf verlassen kann, daß der Wert der Liegenschaft ihn genug absichert, falls die unter „erstens“ aufgeführte Einschätzung fehlschlägt. Denn sollte der Hypothekarnehmer nicht zahlen, kann er auf die Immobilie als Sicherheit zurückgreifen.
Dies ist der wesentliche Unterschied zwischen einem Kredit und einem Immobilienkredit (einer Hypothek). Es gibt als Sicherheit eine Liegenschaft und einen Grundbucheintrag.