Banken und Versicherungen sowie Pensionskassen, die Hypotheken vergeben, gehen bei Ferienwohnungshypotheken konservativer vor.
Mehr als für 60% des Marktpreises gibt es kaum eine Hypothek. Mehr noch: Der Marktpreis als Hypothekengrundlage wird auf einer Bankschätzung berechnet und liegt meist noch stark und dem real bezahlten Marktpreisen.
Warum auch jemand, der eine Hypothek von Privat vergibt, bei der Hypothekenvergabe bei Ferienwohnungen und besonders in Ferienwohungsgebieten konservativ vorgehen sollte, dafür gibt es verschiedene Gründe:
- Eine Ferienwohnung kann lange leerstehen, die Mieteinnahmen sind sehr schlecht kalkulierbar
- Eine Ferienwohnung, die gar nicht vermietet wird, sondern eigengenutzt wird (ausschließliche Eigennutzung), hat gar keine Mieteinnahmen.
- Ferienwohnungen sind schwerer zu verkaufen, meist nur an Unterländer und ausländische Touristen
- Ferienwohnunen können nicht einfach in normale Wohnungen umgewandelt und vermietet werden, sofern sie nicht zufällig in der Nähe größerer Wohngebiete, sondern in reinen Tourimusgebieten liegen.
Gute Erreichbarkeit vom Unterland aus als Vorteil
Als Faustregel gilt, daß Ferienwohnungen, die von Chur und damit auch vom Unterland her gut erreichbar sind, sicherer sind und höher beliehen werden können.
Während im Engadin die Preise seit Jahren einbrechen, so sind die Gebiete Lenzerheide, Flims, Davos kaum betroffen in diesem Ausmaß. Der Markt schein hier intakt.
Ferienwohnung in nicht überwiegend vom Tourismus geprägten Gebieten sicherer
Auch Gebiete, die wenig touristisch geprägt sind, weil sie sich schlecht vermarkten wie etwa das Domleschg (Viamala-Tourismus) sind sicherer, sofern sie ein Einwohnerwachstum haben, was in den Talgebieten des Domleschg stark der Fall ist. Denn so kann man eine Ferienwohnung in eine normale Mietwohnung umwandeln und vermieten.
Oder findet auch Käufer, sollte man verkaufen wollen oder müssen.
Reine Tourismusgebiete mit schlechter Erreichbarkeit vom Unterland her, unsicherer
Ganz anders sieht es hingegen an den sich entvölkernden Gegenden Albula oder Schams aus, wo der Immobilienmarkt zu großen Teilen touristisch geprägt ist und keine Ausweichmöglichkeit einer andersweitigen als touristischen Vermietung besteht und auch keine Möglichkeit, leicht außertouristisch Käufer zu finden.
Gute Verkehrsanbindung von Vorteil
Als weitere Faustregel kann man sagen, daß nebst Gebieten, die von Chur her gut erreichbar sind (wie z. B. Domleschg, Lenzerheide, Flims) auch entferntere Gebiete mit guten ÖV-Verbindungen, namentlich der Rhätischen Bahn, etwas sicherer sind als Gebiete, wo man abends kaum noch wegkommt ohne eigene Auto wie z. B. Moesa / Calancatal und andere abgelegene Gebiete.
Fazit für Hypotheken von privat
Vergeben Sie eine Hypothek von privat für die Finanzierung oder Sanierung / Renovation einer Ferienwohnung, sollten Sie immer daran denken, daß bei einem Zahlungsausfall des Hypothekarnehmers diese verwertet werden muß, um die Hypothekenschuld zu decken.
Berücksichtigen Sie die obigen Faktoren und geben Sie nie für 100% des Kaufpreises / Marktpreises eine Hypothek und auch nicht für 80% wie bei Wohnimmobilien vielfach üblich. Die Grenze sollte hier bei 60% liegen oder allenfalls bei Gebieten wie Lenzerheide oder Flims auch bei 70%.