Rosige Verhältnisse für Immobilienanlagen und für die Sicherheit von Immobilienkrediten:

Die Einwohnerzahl der Schweiz steigt.

Die Wirtschaft ist nicht in der EU und solide, die Arbeitslosigkeit niedrig.

Auch die Politik ist stabil und seriös im Vergleich zu Nachbarländern wie Deutschland.

Die Immobilienpreise sind ebenfalls stabil und steigen langsam und kontinuierlich an.

Und so besteht bei hypothekenbesicherten Immobilienkrediten so gut wie kaum Ausfallsrisiko.

Das ist das ja das schöne bei Zinsanlagen, die hypothekenbesichert sind.

Und sofern Sie als Zinsanleger bei der Hypothekenvergabe einige Kriterien beachten sind Sie wirklich auf der sicheren Seite.

Ausnahme bestätigt Regel

Es gibt allerdings auch in der Schweiz toxische Gebiete und solche Gebiete, bei denen bei der Hypothekenvergabe Vorsicht angebracht ist.

Das heißt nicht, daß Sie als Zinsanleger solchen Leuten, die in diesen Gebieten Immobilien sanieren oder kaufen wollen, keine Hypothek einräumen sollten.

Aber bei der Beleihungsgrenze sollten Sie konservativer und vorsichtiger sein und nicht 80% sondern 60% oder weniger ansetzen.

Denn Sie müssen immer daran denken – sofern Sie auf Sicherheit bei der Kreditzurückzahlung wert-legen – daß die Immobilie als Sicherheit für Ihre Kreditgabe dient. Und notfalls, sofern Tilgung- und Zinszahlung des Kreditschuldners ausfällt, verwertet werden muß.

Wo ist Vorsicht geboten?

Es gibt zwei Arten von toxischen Gebieten.

Geographisch toxische Gebiete (abgelegen, schlechte Verkehrsanbindung, Abwanderung der Jungen).

Und politisch toxische Gebiete (hohe Steuern, Zusatzsteuern für Tourismus, Zusatzsteuern für Immobilienbesitzer usw.)

Mehr zu beiden Themen weiter unten.

Oft kommen sogar beide Übel zusammen, aber nicht immer.

Grundindikator Bevölkerungsentwicklung

Gehen Sie hin und schauen Sie sich die Bevölkerungsentwicklung an.

Zum Beispiel auf Wikipedia oder fragen bei der Gemeinde, „guhgeln“ es im Internet.

Es ist einfach, aber aussagekräftig als Indikator dafür, wie sicher eine Hypothek ist, die Sie beabsichtigen, zu vergeben.

Ein Indikator dafür, was die Sicherheit (die Immobilie) bei Vergabe eines Immobilienkredits (einer sogenannten Hypothek) wirklich an Sicherheit bietet.

Sinkt die Bevölkerung, ist von sinkenden Immobilienpreisen auszugehen und von schlechten verhältnissen. Ob geographischer / verkehrstechnischer Natur oder ob steuerlicher / politischer Natur spielt hierbei keine Rolle.

Es ist logisch, daß bei abnehmender Bevölkerung in aller Regel auch die Mietpreise und die Immobilienpreise sinken werden.

Daher ist bei Gebieten mit sinkener Einwohnerschaft die Beleihungsgrenze härter zu ziehen. Mietausfälle durch Leerstände sind wahrscheinlicher und somit auch Ausfälle bei der Tilgung.

Und sollte die Tilgung ganz ausfallen und die Sicherheit, die Immobilie muß verwertet (zwangsversteigert) werden, so erzielt man möglicherweise weniger.

Ein weiterer Grund also, vorsichtiger bei der Höhe der Beleihungsgrenze zu sein.

Also bei dem Betrag, den man als Kredit leihen will, sollte man die Grenze weiter unten von der amtlichen Schätzung ansetzen als in Gebieten mit steigender Bevölkerungsentwicklung.

Bevölkerungsentwicklung ist aber nicht als einziger Indikator für die Risikobewertung bzw. die Bewertung einer Immobilienbesicherung geeignet. Es gibt auch Gegenden, in denen Mietpreise und Immobilienpreise sinken und gerade daher viele sozialschwache Personen (niedrige Mieten) zuziehen.

Daher sind weitere Indikatoren wie Kriminalität oder Sozialhilfequote zu betrachten. Das Gesamtbild ist wichtig.

Kriminalität beachten

Bevölkerungsentwicklung ist aber allein kein Indikator.

Es kommt auch auf die Bevölkerngszusammensetzung und die Politik an, wenn man die Preisentwicklung (und damit die Sicherheit einer Hypothek) für die Zukunft abschätzen möchte.

Gebiete, die übermäßig hohe Kriminalität haben, haben tendenziell immer sinkende Immobilienpreise. Also ist hier die Hypothekenvergabe vorsichtiger zu handhaben.

Denn hohe Kriminalität mindert die Lebensqualität.

Gutzahlende Verdiener (Steuerzahler) ziehen oft weg, sozialschwache zu.

Es gibt eine Abwärtsspirale.

Thusis GR das für seine Kriminalität mehrfach schweizweit in die Schlagzeilen kam aber auch Buchs SG oder auch Biel BE (Bienne BE) sind solche Beispiele in der Schweiz.

Duisburg ist solch ein Beispiel in Deutschland. Das weltweit bekannteste Beispiel hingegen ist Detroit.

Kein Zufall, sind hier auch jeweils die Immobilienpreise am Boden.

Sozialhilfequote beachten

Ein weiterer Zusatzindikator ist zudem die Sozialhilfequote.

Städte haben tendenziell höhere Kriminalität, was aber allein noch nichts aussagt, weil z. B. Einbrüche etc. oft von Leuten kommen, die nicht aus der Stadt / Gemeinde kommen müssen. Nicht einmal aus der Schweiz kommen müssen (Kriminalitätstourismus).

Auch Gewaltkriminaltität kommt oft – besonders am Wochenende – von außerhalb, wenn viele Leute im Ausgang sind, abends dort weggehen.

Daher ist allein die Kriminalitätsrate kein guter Indikator für sich genommen. Die Sozialhilfequote gibt zusätzlich Aufschluß.

Trotz seines schönen Bielersees hat Biel eine Abwärtsspirale, die sich auch an der Sozialhilfequote mißt. Ähnlich wie in Thusis GR oder in Buchs SG.

Dann gibt es weitere Faktoren, die Anhaltspunkte negativer Natur sind.

Hier einige Beispiele.

Kanton (und Republik) Jura: Nationalistisch und sozialistisch-planwirtschaftlich

Das Jura zum Beispiel ist über die Schweiz hinaus bekannt für seinen nationalistisch geprägten Separatismus. Was für sich genommen bicht schlecht wäre, denn viele Gebiete, die mehr Eigenständigkeit und Freiheit wollen, entwickeln sich sehr gut.

Ob Südtirol, Aostatal und andere Gebiete in Norditalien. Oder auch Katalonien, der Wirtschaftsmotor Spaniens. Dies zeigt, Separatimus für sich genommen muß kein Warnzeichen sein. In Norditalien, Südtirol oder Katalonien (um bei diesen Beispielen einmal zu bleiben) sind die Einkommen, ist die Wirtschaftskraftund sind die Immobilienpreise viel höher und stabiler als im Rest der beiden genannten Länder es der Fall ist.

Aber beim Jura ist es anders: Es ist nicht nur stark nationalistisch geprägt (Separatismus, es gab sogar Tote in den 70er-Jahren) sondern auch extrem staatsgläubig und somit sozialistisch-planwirtschaftlich geprägt.

Und bekannt für seine hohen Steuern auf Einkommen und auch andere Dinge.

Die schlechte Politik im Jura macht alles kaputt

Trotz seiner Spitzenlage in der Peripherie nahe Basel wird es sich somit nicht entwickeln.

Die Immobilienpreise werden sich genauso wie die Bevölkerung ebenfalls nicht entwickeln. Denn warum soll jemand mit einem guten Einkommen sich sozialistisch geprägten Steuern unterwerfen und dorthin-ziehen, wenn es in allen Nachbarkantonen besser ist?

Viele vernünftige, kluge Leute, die nicht mit der schlechten Politik des Kantons Jura einverstanden sind, zügeln sogar weg.

Die Probleme sind hausgemacht. Und man muß feststellen, daß die Einwohner mehrheitlich solche Politker wählen, die trotz hervorragenden Bedingungen und Möglichkeiten den Kanton weiter runterwirtschaften mit hohen Steuern und Etatismus.

Wie soll sich aber ein Gebiet entwickeln, in welchem die Leute ständig damit beschäftigt sind, wer sie sind oder nicht sind und wo das gesellschaftliche Klima giftig ist, sodaß es laufend Schlagzeilen gibt, daß die Jurafrage, egal, wieoft schon abgestimmt wurde, weiter und weiter und weiter bestehen bleiben soll. Ständig braucht es Vermittlung, ständig Mediation.

Und kaum wird ausgerufen, daß die Jurafrage abgeschlossen sei, kommt wieder wer und redet dagegen an.

Denn daß die Probleme hausgemacht sind wird deutlich, wenn man das Berner Jura betrachtet.: Viel besser entwickelt sich der Teil des Jura, der nicht zum Kanton Jura gehört, sondern zum Kanton Bern. Freilich mit Ausnahme der ebenfalls rot und etatistisch regierten Stadt Biel.

Moutier BE bzw. bald Moutier JU: Immobilienpreise werden einbrechen

In Moutier, das neu zum Kanton Jura gehören soll, haben zahlreiche Leute öffentlich angekündigt, wegzuzügeln. Das Klima ist vergiftet, man kauft auswärts ein und will weg aus dem „Belfast der Schweiz“.

Zudem verliert Moutier (Münster BE) nun zahlreiche Instituitionen wie Zentrumsbehörden für der Berner Jura, die dort angesiedelt waren bzw. noch sind. Auch dies sorgt für Bevölkerungsschwund.

Hier ist daher auch kaum mit Werten von 80 Prozent bei der Beleihung anzusetzen. Vorsicht ist geboten bei der Vergabe von Immobilienkrediten, indem man nur geringere Kreditsummen vergeben sollte prozentual um zukünftige Preiseinbrüche am Immobilienmarkt des „Jurassic Parc“ der Schweiz einzurechnen.

Tourismus-Gebiete mit hohen Steuern für Zweitwohnungsbesitzer

Auch Vorsicht ist geboten bei Gegenden, die stark auf Steuerschröpfung setzen und planwirtschaftliche Maßnahmen. So durch Tourismusabgaben, die den Immobilienmarkt hemmen mit Steuern für Zweitwohnungsbesitzer, welche Investitionen und Zweit-Einwohner (die in der Regel gut ausgeben und investieren).

Wie etwa im Fall von Flims bzw. Flims, Laax und Falera.

Hier dürften sich Immobilienpreise und Bautätigkeit eher nach unten statt oben entwickeln, besonders, weil noch hinzukommt, daß die Preise rasant gestiegen waren als die Verhältnisse und Bedingungen noch besser waren.

Situation heute:

Die „Ur“-Einwohner, also die „echten“ Flimser glauben, davon zu profitieren, wenn Sie Leute, die dort zu Gast sind (Zweitwohnungsbesitzer) und investieren, finanziell mit Steuern und Abgaben ausbeuten.

Das ist nicht nur ungerecht, sondern die Rechnung dürfte mutmaßlich auch nicht aufgehen.

Sicher ist die aktuelle Entwicklung ein Risiko für den Immobilienmarkt.

Wer investiert schon gerne in einer Gegend, in der er ausgebeutet wird?

Zudem hat die Schweiz genug schöne Plätze, die keine solche Schröpfung kennen. Wer etwa in der Umgebung von Flims kauft – sofern er überhaupt noch auf Flims Lust hat – fährt besser und wird nicht geschröpft.

Wie sich der schäbige Umgang mit Leuten, die dort investieren, auswirken wird, weiß man noch nicht, aber bei Hypotheken sollte man vorsichtig sein, zumal es sich um ein Zweitwohnungs- und Feriengebiet handelt. Die Leute sind nicht zwingend gebunden an den Standort.

Immobilienpreise in Flims (und Laax, Falera) dürften sinken

Und die Liste von Tourismusorten an denen Ferienwohnungen einem schon heute nachgeworfen werden zu Ramschpreisen (wie Leukerbad zum Beispiel) ist lang.

Und sowas ist keine solide Grundlage für eine Hypothek. Bzw. allenfalls für eine Kleinhypothek mit konservativ angesetzter Beleihungsgrenze.

Positive Impulse für die Immobilienmarktentwicklung im einstmals so begehrten Flims dürfte die aktuell vom Zaun gebrochene Auseinandersetzung jedenfalls nicht haben. Das scheint sicher.

Oder anders gesagt: Würden Sie auf Dauer Ferien machen in einem Gebiet, in dem Sie Mensch zweiter Klasse, Zahl- und Melk-Kuh sind?

Wenn Leute nicht vor Ort konsumieren, sinken die Steuereinnahmen. Wenn Leute Ferienwohnungen verkaufen und Zweitwohnungen, sinken die Immobilienpreise und damit die Liegenschaftssteuer-Einnahmen. Wenn Leute gar nicht mehr kommen, sinkt noch viel mehr.

Die „Schlauheit“, „Fremde“ ausnehmen zu wollen, die auf der Gemeindeversammlung sich nicht wehren, nicht mit-bestimmen können, ob die sich für Einheimische Schlaumeier auszahlen wird, erscheint zweifelhaft.

Viamala: Standort durch Viamala-Tourimus und Politik verschlechtert

Es gibt jedoch viele Arten an ungerechter Steuererhebung, nicht nur durch Zweitwohnungssteuern.

In  der Regio Viamala wurde eine Tourismusabgabe für alle Betriebe eingeführt. Wer also hier seinen Standort errichtet, muß nicht nur für seine Firma (unabhängig von Gewinn oder Verlust!) eine happige Abgabe (Steuer) zahlen.

Mehr noch, er wird pro Mitarbeiter, den er einstellt mit einer weiteren Zusatzabgabe bestraft.

Und all das auch für Firmen, die investieren wollen und Verlust haben.

Nur, damit das Einkommen einiger weniger Touristiker, die keine nachweisbare Leistung erbringen (vermittelte Übernachtungen etwa) gesichert ist.

Daß das kaum ein Klima ist, das für Ansiedlungen und Arbeitsplätze sorgt, dürfte klar sein. Also auch hier ist ein Abschlag zu tätigen bei der Beleihungsgrenze.

Denn warum sollte jemand seine Firma ansiedeln in der Regio Viamala, wenn er wenige Minuten entfernt, z. B. in der Gemeinde Ems bei Chur, solche Steuern nicht hat und zudem noch verkehrstechnisch besser fährt?

Mehrere Firmen haben ihren Sitz bereits verlegt. Und damit auch die Arbeitsplätze und Investitionen in Büros (Anmietung, Immobilienkauf sorgen hier also nicht für höhere Liegenschaftspreise, sondern sie dürften eher stagnieren oder gar sinken)

Sonderfall-Beispiel Domleschg

Allerdings sind Teile der Region Viamala, namentlich das Domleschg, verkehrstechnisch sehr gut angeschlossen. Sowohl durch die Autobahn (in 20 Min ist man in Chur) also auch durch die RhB (Schnellzug Thusis – Chur und zusätzlich S-Bahn 2x die Stunde) als auch mit Bus.

Daher wächst die Bevölkerung in den Talgemeinden und es gleicht sich aus.

Anders sieht es in Gebieten aus, die südlich von Thusis liegen. Hier fährt kein Zug, die Busanbindungen sind sehr schlecht. Einzig Splügen hat eine Fernbus-Anbindung, weil sich hier innovative Leute dafür stark gemacht haben.

Womit wir beim Faktor Verkehrsanbindung sind als weiteren toxischen Punkt:

Wichtig: Verkehrsanbindung, ÖV

Es ist offensichtlich, daß Gebiete, in die nur alle 2 Stunden ein Bus fährt, immobilientechnisch unattraktiver sind.

Und damit für einen Hypothekengeber vorsichtiger zu handhaben sind.

Gut sind alle Gebiete, die an wichtigen Verkehrsachsen liegen und nahe von größeren Städten. Etwa das Puschlav an der Bernina-Straße und RhB-Bernina-Linie und mit Thiran (Tirano) und Poschiavo als Doppelzentren ist zwar ganz sicher nicht DAS Immobiliengebiet der Schweiz. ABER mit seiner Nähe zum weltbekannten St. Moritz und den guten Verkehrsanbindungen eben dorthin und nach Italien ist es weitaus attraktiver und damit sicherer als etwa das Bergell oder Misox in Graubünden.

Risiko Ausland!

Ansonsten ist aber der Schweizer Immobilienmarkt (selbst im Jura oder in bündner Hochsteuergebieten) allgemein sehr sehr solide.

Ganz im Gegensatz zu Ländern wie Deutschland, wo sich gerade ein gesellschaftlicher Wandel abzeichnet in vielen Gegenden, also die Nettosteuerzahler wegfallen und somit die Immobilienpreise einbrechen werden. Einige Gebiete Westdeutschlands, sogar solche in Rheinland-Pfalz oder Bayern (natürlich nicht in der Regio München!) stehen heute einwohnermäßig und immobilienpreis-mäßig weit schlechter da als noch vor 20 Jahren.

Und auch Millionen von Einwanderern, die vielfach weder Lesen und Schreiben können, werden die Situation nochmals verschlechtern.

Das heißt, wenn Sie Auslandshypotheken vergeben wollen in Ländern wie Deutschland, dann nur mit einem erheblichen großen Abschlag auf die Beleihungsgrenze.

Zudem sollten Sie wenn, dann auf Rückzahlung in Schweizerfranken bestehen, falls die Nationalbank, die momentan auf der US-Liste der Länder geführt wird, die Währungen manipulieren, nicht mehr den Schweizer Franken künstlich unten halten kann und der Euro gegenüber dem Franken an Wert einbüßt.